Il condominio è un ente di gestione sprovvisto di autonomia patrimoniale propria il cui capitale si forma per effetto del solo finanziamento mutualistico interno versato dai signori condòmini, al solo scopo di far fronte ai costi di gestione legati all'erogazione dei servizi comuni.

Si tratta, dunque, di un soggetto privo di patrimonio proprio di conferimento, di apporto o per arricchimento. Il condominio, infatti, non può né arricchirsi, né impoverirsi.

L'equazione del capitale è sempre A=P.

Volendo ricorrere a qualche tecnicismo, possiamo dire che, a differenza della classica impresa di produzione dove l'equazione fondante del capitale iniziale è A = CP (attività = capitale netto), in materia di condominio, l'equazione fondante e successiva del condominio è sempre e soltanto A = P.

Il condominio, quindi, dispone di un capitale di gestione privo sia di attivo fisso che di capitale netto.

La sbalorditiva sentenza di Roma.

Cionondimeno, registriamo una sbalorditiva sentenza del tribunale di Roma, la n. 15947/2022, in cui, riprendendo le conclusioni della CTU, si afferma che “lo stato patrimoniale è  un    documento  contabile schematico che espone le attività e le passività del patrimonio condominiale con espressa indicazione del   saldo   e   cioè   del   patrimonio  netto.”

Occorre affermare, con fermo vigore, che sentenze di questo tipo non fanno bene al sistema giustizia perché sono il frutto di una conoscenza tecnico-contabile condominiale totalmente distorta che genera dei danni enormi a livello sociale.

Ci si augura che i CTU incaricati dai tribunali per questioni di contabilità condominiale siano più esperti e competenti e che non inducano, quindi, il magistrato in errore.